一、立项背景和审计调查目标
       宁波市住宅小区的物业管理是随着市政府《关于推行市区住宅区物业管理的若干意见》（甬政〔1996〕11号）和1998年市人大制定实施的《宁波市住宅小区物业管理条例》的相继出台，从无到有，不断发展起来的。物业管理在为广大居民提供一个安全、清洁、有序的生活环境、提高居住质量、提高房屋的保值增值率等方面发挥了较大作用，然而在向社会化、专业化、市场化的发展过程中，这一新兴产业正面临 “成长的烦恼”，成为当前社会中的热点和难点问题。为了关注百姓生活、共创文明宁波、构建和谐社会，消除这个“成长中的烦恼”，宁波市审计局在充分征求市人大、市政协和其他有关方面意见的基础上，几经调研，最终确定对宁波市江东区、海曙区、江北区（以下简称市老三区）住宅小区的物业费收取使用情况进行专项审计调查。
       审计调查目标：通过调查住宅小区物业费收取使用情况，揭露住宅小区物业费收取使用中存在的问题，分析产生问题的原因，提出改进建议，从而更好地维护业主和物业管理企业双方的合法权益，为促进和谐社区的构建，打造平安宁波、信用宁波、文明宁波作出应有的贡献。
二、整体工作思路
       在总体了解有关住宅小区物业费收取使用的政策、法规规定的基础上，以物业管理资金的收取、管理、使用为主线，在《中华人民共和国审计法》所赋予的职权范围内，开展对物业资金的管理单位及物业管理企业、业主委员会、社区居委会等单位的调查，及时发现物业管理资金在收取、管理、使用等各个环节中存在的问题。同时通过发放问卷调查表、与新闻媒体互动等形式让广大居民参与调查，征求广大居民对住宅小区物业管理的意见和相应对策。在集思广益的基础上将发现的各类问题进行归纳提炼，分析原因，提出对策，最终形成审计调查报告，从而为政府部门制定和修改政策出谋划策，维护广大业主和物业管理企业双方的正当权益。
三、项目的组织实施情况
       调查组首先重点询问和查阅了市建设委员会房屋综合管理处和市老三区各物业管理办公室（以下简称区物业办）等物业主管部门提供的有关住宅小区物业费收取使用的政策、法规规定和收取、管理、拨付有关物业费的情况。以区物业办在收取管理拨付的初期物业管理费、绿化管理费、房屋保修费等物业专项资金为主线，审计调查了海房物业管理公司、江东房产物业总公司、江北物业总公司三家规模较大的国有物业管理公司及部分非国有物业管理公司2004年的物业收费情况及经营财务状况；按住宅小区品质（别墅、老小区、新小区）的不同，有选择地调查了18个住宅小区物业费收取使用情况；向50余个不同类型住宅小区的业主随机发放了1000多份物业收费调查问卷；走访了部分业主委员会、居委会以及关心物业管理的社会各界人士。同时，在《宁波日报》、《宁波晚报》、宁波电视台发布了市局开展物业费专项审计调查的信息，让市民就住宅小区物业管理收费、财务公开等问题献计献策。市审计局网站还专门开通了“局长信箱”，供市民留言。随后将市民反映的物业管理中存在的共性问题在新闻媒体上公开，让市民广泛参与讨论，深入调查，分析问题存在的根源和对策。
四、采取的特色审计方法
       针对该项目调查面广、调查对象复杂等特点，审计组除了运用常规的审计调查手段外，进行了审计调查方法上的创新。主要做法有：
       一是广泛邀请市民参与调查。为收集更多审计线索，充分听取市民意见，市局开通了局长信箱进行网上交流，在有关媒体公开联系电话，到居民小区发放1000多份审计调查问卷表，征询广大市民对物业公司、物业管理主管部门的意见。从小区业主委员会、居委会、物业公司等不同层面了解小区物业管理情况，使调查更加全面、更加深入。
       二是引入专家咨询机制。审计组为了弥补自身知识缺陷和提高工作质量，借用外脑实施调查。在审计调查立项环节就项目的可行性向专家咨询；计划环节就调查方案的制定向专家咨询；现场审计调查环节就疑难问题向专家咨询；报告环节就报告内容的准确性和建议的合理性召开专家咨询会。实践证明引入专家咨询制，不仅完善了审计项目的立项制度，提高了审计报告的质量，而且加强了审计的力量，强化了审计工作的宣传。《中国审计报》为此刊登了《宁波市审计调查引入专家咨询机制》的文章。
       三是与新闻媒体互动。审计组在项目实施过程中始终与媒体进行有效互动。审计调查正式实施时，市局就在相关媒体进行了报道，请市民对物业管理和收费使用情况及时向审计组提供线索。此后《宁波晚报》为配合审计调查刊登了《审计局长社区发放表格》、《小区物业费审计引关注》等报道。审计调查报告出来后，《中国审计报》发表了《物业管理费，让人烦恼让人忧》，对我市住宅小区物业收费审计调查进行了追踪报道；《浙江日报》、《宁波日报》、《宁波晚报》和《东南商报》也刊登了相关文章。宁波人民广播电台和宁波电视台对审计调查情况进行了专题采访。各新闻媒体的踊跃参与，不仅丰富了调查的手段，使审计调查能够在更广的范围内让更多的市民了解，而且也有力地宣传了市局的审计工作，扩大了审计的影响力。
五、审计规范化方面的主要做法和特点
       该项目在实施过程中，结合项目的特点在审计规范化方面严格执行审计署6号令。对编制审计方案、收集审计证据、编写审计日记和审计工作底稿、出具审计报告、归集审计档案等全过程实行了有效的质量控制，并对该项目的关键环节予以重点关注。主要做法和特点有：
       一是加强了审前调查。该项目调查的目标明确，主题突出，但审计组对实现调查目标的方法和途径一开始还不是特别明了，所以审计组在制定审计调查方案前，加强了审前调查。审计组首先走访了市人大、市政协，向曾经提交过物业管理方面提案的人大、政协委员们咨询，向他们了解物业管理的现状和面临的难题；同时走访了物业管理主管部门，详细掌握了调查对象的经济性质、管理体制、机构设置等总体情况进行了详细了解，并对物业管理资金的收取、管理、使用走向进行了深入了解；还深入社区，向广大业主、物业管理企业、社区居委会了解物业管理的相关事项。通过多渠道的了解，审计组明确了调查的范围和调查的内容。
       二是按重要性程度分别进行审计取证。针对调查点多面广的特点，审计组在调查过程中对调查取证进行区别对待。对实现审计目标有重要影响的审计事项的审计取证，由证据提供者签名或者盖章；对问卷调查取证，为了保证调查数据的真实性，将调查表由审计人员挨家挨户送到业主信箱中，再由业主将反馈意见投到审计人员指定的意见箱中；对居民来电来信反映的问题，在归纳整理后认为与实现调查目标有价值的审计组通过电话或上门走访进行落实；对个人谈话的内容，由被访人员签字或在审计人员的日记里予以反映。以上措施既保证写入报告的内容证据充分、事实准确，也大大提高了审计的效率。
       三是依据现用法规对调查发现的问题进行定性。这次调查主要依据宁波市政府1996年《关于推行市区住宅区物业管理的若干意见》（甬政〔1996〕11号）、1998年宁波市人大制定的《宁波市住宅小区物业管理条例》和宁波市建设委员会2003年出台的《贯彻落实全国〈物业管理条例〉的实施意见（试行）》（市建房管[2003]364号）。审计组对调查所发现的问题的定性进行了分类，对法规依据充分的审计组依法作出调查结论，对目前仍无相关法规可依的审计组主要是反映存在的现象，对现有法规存在的不足以及与国务院《物业管理条例》有不一致的地方审计组主要是通过审计建议的形式建议市政府修改相关法规。如对利用物业共用部位、共用设施设备所得的收益使用和物业管理企业财务的公开等问题的规定上地方性法规与国务院《物业管理条例》的规定不一致，市局在调查报告中建议修改地方法规，保证法规的一致性。
六、有关政府、主管部门及被审计单位采纳审计意见和建议，进行整改或制定法规、规章制度、政策措施情况
       相关部门结合审计建议加强了物业指导管理，并采取了具体措施。海曙区政府在2005年底前对17个经整治后实施物业管理的老小区的物业亏损进行专项经费补助，缓解老小区物业管理长期亏损这个痼疾。据该区物业办负责人介绍，今后他们将根据实际情况，每年有针对性的对物业管理公司进行专项经费补助；该区物业管理办公室出台了住宅小区物业财务公布示范文本，要求辖区内的物业管理企业参考该文本的形式和内容进行财务公开，做到物业费的公开形式规范、内容真实。同时还联合公安、城管、街道等有关部门对物业管理小区进行综合考评，以提高物业管理的服务水平；江东区政府物业管理办公室在督促物业管理企业按合同规定进行财务公开的同时，还和所在街道一起开展对业主委员会成员的培训工作，明确业主委员会在监督过程中应做到不缺位、不越位，以提高业主的自治能力和监督能力；江北区政府物业管理办公室也积极采取措施，加强对老小区物业管理的组建与指导。
七、审计结果的利用情况及产生的社会影响
       调查报告出来后，市局进行了审计结果的有效开发和利用，主要做法有：
       一是将《宁波市住宅小区物业管理中存在的问题及建议》以审计专报的形式报送市政府，积极为市政府宏观决策提供服务。市局的调查结果得到了市政府的高度重视，毛光烈市长专门作了批示“请市建委组织调研，补充完善。尤其是要注意明确资金性质，实行分类分级管理，注意政事分开，建立与市场经济体制相一致、协调的运行机制”。市政府结合审计建议，出台了《关于进一步加强宁波市物业管理工作的若干意见》（甬政发〔2005〕131号），并将《宁波市住房专项维修资金管理办法》列入市政府2006年规章制定和调研计划。
       二是邀请物业管理主管部门的有关同志，专门就调查结果的落实情况召开座谈会，了解建议的落实情况，并提出提高物业管理水平的意见供他们参考。
       三是多渠道公开审计调查结果。不仅在《宁波日报》、《宁波晚报》等新闻媒体上公告审计调查结果，还在所调查小区内张贴通报把调查结果与建议落实情况及时告知广大市民，接受市民监督。
       广大市民反映“审计局关注小区物业管理收费工作，我们居民拍手称快，以前听说过审计局只审计大单位，现在也开始贴近老百姓了”。通过调查，拉近了审计与百姓的距离，扩大了审计的社会影响力。
八、主要经验体会
       该项目能够取得一定成绩，主要有以下四方面经验：
       一是选好题、立好项。该项目紧紧围绕关注民生这一主题，对与百姓利益密切相关的住宅小区物业收费情况进行了深入调查，是审计为构建和谐社区、共创文明宁波服务的一个很好的切入点。立项过程充分征求各方的意见，并进行了充分的可行性研究
       二是领导关心并直接参与项目。市局领导亲自参加到审计项目中来，与审计组成员一起，共同谋思路，寻对策，策划并参与了引进专家咨询机制、与新闻媒体互动等审计方法上的创新，还专门召开了审计建议落实情况整改会。局领导的直接参与，确保了该项目的顺利推进，也增加了项目的影响力。
       三是全局上下群策群力。该项目的实施是审计部门贯彻构建和谐社会的有力体现，审计组成员在思想上高度重视，心往一处想，劲往一处使。相关处室的同志在与新闻媒体互动、分发问卷调查表、献计献策等方面大力支持。全局上下的共同努力，是该项目成功的有力保障。
       四是充分借用外力开展调查。百姓参与、与新闻媒体互动、引入专家咨询制等借用外力的有效手段不仅提高了审计的效率，也提高了整个报告的质量。
通过该项目的审计调查，有力地推动解决我市当前物业管理存在的一些制度上的问题，一定程度上消除了物业管理“成长的烦恼”，但由于受到审计职权和调查手段的限制，使得这次调查的深度和力度还有欠缺。另一方面我市的物业消费市场还不够成熟、消费理念尚未完全形成、相关的职能部门监督还不能完全到位，导致调查建议很难不折不扣完全落实。管好物业需要大家的共同努力，和谐宁波的建设更离不开你我他。今后审计部门将一如既往地关心我市的物业管理，为构建和谐宁波作出应有的贡献。(黄荣兵)