根据《中华人民共和国审计法》的规定，2011年，宁波市审计局对宁波市区（包括市本级、海曙区、江东区、江北区、鄞州区、北仑区、镇海区、宁波国家高新技术产业开发区、宁波保税区、东钱湖旅游度假区，以下简称市区）房地产行业2009年至2010年税收情况进行了专项审计调查，并对重要事项进行了必要地延伸和追溯。现将审计调查结果公告如下：
　　一、市区房地产行业税收基本情况
　　（一）市区房地产行业税收收入近年来总体上持续增长，房地产业继续保持其地方税收支柱行业地位。
　　2009年，市地税局下属各区地税局共组织房地产业税收收入44.86亿元，占市区地税总收入的19.76%，比上年增长16.28%。2010年，共组织房地产业税收收入54.05亿元，占市区地税总收入的19.54%，比上年增长20.50%。虽然我市近年来加快发展现代服务业，会展、物流、金融、信息等行业得到快速发展，但均难以撼动房地产业在地方税收中的位置。房地产业一直以占地税总收入近1/5的规模，保持其继制造业之后的地方税收第二大支柱行业地位。

　　　2009年至2010年市区房地产行业税收收入情况  单位：亿元

　　（二）房地产行业税收较易受国家宏观调控政策的影响，存在一定的不稳定性。
　　以交易环节为课税重点的房地产业税制设计，决定了房地产行业的税收将紧随房地产交易数量和交易价格的变化而变化。近年来，房地产市场一直是国家宏观调控的重点，市区房地产市场的成交量和成交价格随着宏观调控政策的变化而不断变化，房地产行业税收也随之波动。2007年至2008年上半年，为抑制投资过热，稳定房价，央行持续上调存款准备金，不断收紧信贷政策。同时，提高二套房首付比率等一系列打击炒房行为的政策相继出台。我市房地产投资迅速减少，商品房成交量日减，价格稳定，房地产行业税收增速随之大幅回落。2008年，市区房地产行业税收增幅为-3.09%，比上年下降近38个百分点，房地产行业税收占地税总收入比重也由上一年的22%下降到18%。2008年下半年起，为应对国际金融危机，保持经济平稳健康发展，宏观调控政策由“控制”向“救市”转变。随着旨在稳定房地产市场的一系列政策措施的相继出台，房地产市场回暖，房价和成交量持续攀高，税收增幅迅速回升
　　2009年底起，为遏制房价过快上涨，国家陆续出台宏观调控措施，逐渐废除了2008年的刺激房市政策，再次转向稳定房价。随着调控的不断深入，特别是以“禁购令”为焦点内容的“新国八条”的实施，我市商品房成交量下降十分明显。政策出台当月（今年2月）市六区商品房销售面积比上月骤降64.72%。今年1季度，市区房地产行业税收收入虽然达到25.28亿元，占市区地税总收入的22.83%，但其中近40%为上年的跨年度缓缴税款。从目前形势来看，房地产市场正处在胶着状态，成交量持续低迷，新房价格开始松动，但实质性降价不多。这一轮宏观调控将持续多久，是否会出台更严厉的调控政策，很难确定。但预计近期成交量大幅反弹的可能性很小，房地产行业税收形势十分严峻。
　　二、审计调查评价意见
　　审计调查结果表明，近年来，市地方税务部门能认真执行《中华人民共和国税收征收管理法》等法律法规和国家关于房地产行业的各项税收政策，依法组织税收收入，不断提升税收精细化管理水平，提高税收征管质量和效率，努力营造有助于我市房地产行业健康发展的税收环境，积极促进房地产行业税收收入平稳较快增长。但同时也存在违规批准缓缴税，房地产税收一体化管理有待推进，土地增值税清算工作和税务稽查工作有待进一步加强等问题。
　　三、审计调查发现的主要问题及整改情况
　　（一）抽查发现两个房地产项目存在低价销售现象，市地方税务部门未依法予以纳税调整。
　　一是宁波大港置业有限公司的“西堤阳光”项目，2008年至2010年期间涉及公司管理层及关联企业的销售面积共10963平方米，金额共6150万元。经与同类型房屋比较，销售价格明显偏低。公司于2011年3月对该项目向鄞州区地税局进行了土地增值税清算申报，鄞州区地税局在受理过程中并未对其低价销售收入予以纳税调整。二是宁波经房发展股份有限公司开发的“天赐佳园”项目，2007年至2009年期间涉及公司职工与关系户的销售面积共3249平方米，金额共2205万元，经与该公司同期销售的相近商品房相比，销售价格明显偏低。2010年6月至11月，市地税局稽查局对该公司2007年至2009年的地方税收纳税和扣缴情况进行了稽查，但未对其低价销售收入进行纳税调整。
　　审计指出上述问题后，鄞州区地税局委托有评优资质的中介机构对低价销售的商品房进行了价格评估，并以此作为计税依据计算应补缴的税费。目前鄞州区地税局已将补交税款征缴入库。
　　（二）市地税部门对房地产行业有关税种的统一管理有待加强。
　　1.宁波隆凯家居生活购物有限公司未缴纳产权转移书据印花税和城镇土地使用税。2010年4月，宁波隆凯家居生活购物有限公司取得“高新区K1-3地块”国有土地使用权，并于次月缴纳契税，办妥土地使用权证。截至审计日止，该企业一直未缴纳土地使用权出让合同印花税和城镇土地使用税，金额分别为192361.65元和298013.36元（2010年应纳国有土地使用税额），国家高新技术产业开发区（以下简称高新区）地税分局未及时发现并实施催报催缴。
　　审计指出上述问题后，高新区地税分局已督促该企业补缴印花税、土地使用税，并加收滞纳金。
　　2.宁波联盛置业发展有限公司和宁波奥丽赛置业有限公司预售收入未按规定缴纳印花税。宁波联盛置业发展有限公司和宁波奥丽赛置业有限公司的购销合同印花税均实行核定征收，宁波联盛置业发展有限公司“联盛商业广场”项目预售收入101580.47万元，宁波奥丽赛置业有限公司“凤凰水岸”项目预售收入49865.10万元，均按期申报缴纳了营业税，但未同时申报缴纳相应的印花税，金额分别为507902.35元和249325.25元。主管税务机关鄞州区地税局和高新区地税分局未及时发现并实施催报催缴。
　　审计指出上述问题后，高新区地税分局已督促宁波奥丽赛置业有限公司补缴印花税249325.25元，并加收滞纳金27066元；鄞州区地税局督促宁波联盛置业发展有限公司补缴了全部税款，并加收了滞纳金28675.28元。
　　（三）鄞州区地税局对土地增值税的征收管理有待进一步规范
　　1.鄞州区地税局在土地增值税清算审核中，未发现企业少申报缴纳税款。2010年6月，宁波君恒房地产开发有限公司对其开发的“西城春天”项目进行了土地增值税清算并予以申报。根据相关资料反映，该项目应缴土地增值税6489588.56元，企业实际申报缴纳6219852.09元，少申报缴纳269736.47元。鄞州区地税局在清算审核中未能发现。  审计指出上述问题后，鄞州区地税局进行了核实，并督促该企业缴纳少申报的土地增值税。
　　2.未要求企业及时申报缴纳应补缴的税款75042408.8元。2010年，经鄞州区地税局审核清算，宁波金杰房地产发展有限公司开发的“金地国际花园”等5个项目需补缴土地增值税80042408.8元。截至审计日止，上述公司只补缴入库500万元，对其余税款75042408.8元，鄞州区地税局未要求企业及时申报缴纳。
　　审计指出上述问题后，鄞州区地税局已按审计意见督促企业全额解缴入库。
　　3.对房地产企业土地增值税清算后再销售的纳税管理存在一定欠缺。鄞州区地税局管辖的宁波利时置业有限公司土地增值税清算后销售的房地产，仍按预征率申报缴纳土地增值税。这种做法不符合《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）“在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算”的规定。宁波利时置业有限公司清算日后至2011年3月底，销售收入共43896370.37元，应缴土地增值税税额1034935.49元，实缴896273.71元，少缴138661.78元。
　　审计指出上述问题后，鄞州区地税局已按审计意见督促该企业于2011年5月补缴了土地增值税138661.78元。