根据《中华人民共和国审计法》的规定，2016年9月18日至10月28日，宁波市审计局对宁波市住宅小区物业维修资金筹集、管理、使用情况进行了专项审计调查。现将审计调查结果公告如下：
　　一、基本情况及审计评价
　　我市政府部门管理的住宅小区物业维修资金主要分为两部分：
　　（一）宁波市物业和住房维修资金管理中心（以下简称市维修资金管理中心）管理的市四区（原海曙区、原江东区、江北区、宁波国家高新区）物业专项维修资金，主要用于住宅小区共用部位与共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。目前我市的住宅小区物业专项维修资金主要由以下四部分资金组成：一是1998年前房改房交纳的维修资金；二是1998年至2001年之间商品房交纳的物业管理专项资金；三是2000年至2009年之间被拆迁房屋交纳的维修资金；四是2011年4月《宁波市物业专项维修资金管理办法》（市政府令第182号）生效后新建的住宅小区按要求交存的物业专项维修资金。截至2015年末，物业专项维修资金余额23.37亿元。2013年至2015年物业专项维修资金收入合计9.92亿元、支出合计0.34亿元。
　　（二）市四区物业管理部门自行管理的物业保修金等专项资金。物业保修金主要根据《浙江省住宅物业保修金管理办法》（浙政发〔2007〕19号）的精神，以及《宁波市贯彻落实<浙江省住宅物业保修金管理办法>实施意见》（甬政发〔2009〕50号）的要求，对我市自2009年6月开始新建的住宅小区，由房屋开发建设单位在物业交付前，按照物业建筑安装总造价2%的比例，一次性向辖区物业管理主管部门交纳，作为物业保修期内房屋保修费用的保证。截至2015年末，物业保修金余额4.84亿元。2013年至2015年物业保修金收入合计1.95元、支出合计0.59亿元。另外四区还有电梯维修资金、智能化设施维修资金等专项资金结余1.55亿元。
　　审计调查结果表明，自《宁波市物业专项维修资金管理办法》实施以来，物业专项维修资金管理基本能做到规范、公开、透明；市四区物业管理部门收取物业保修金后基本能做到统一管理、单独记账、专户存储。但调查也发现物业维修资金和保修金的相关制度设置存在缺陷、管理使用不够规范等问题，需予以纠正和改进。
　　二、审计调查发现的主要问题
　　（一）专项维修资金增值途径较为单一，历史遗留问题尚待解决
　　截至2015年末，市维修资金管理中心管理的物业专项维修资金余额为23.37亿元，据测算，每年仍以超过3亿元的额度在增加。目前这些资金均以定、活期存款的形式存放在多家商业银行，增值途径较为单一；市维修资金管理中心成立后，对历史遗留的物业维修资金进行了建账到户工作。由于资金来源多样，加上房屋所有权人的变化，以及原始基础资料缺失等原因，仍有部分资金无法建账到户。
　　（二）专项维修资金使用门槛偏高，财政补贴作用尚未显现
　　《宁波市物业专项维修资金管理办法》中维修资金使用需经“使用范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”的条件限定使急需维修的业主在申请使用维修资金时缺少自主权，在实际操作中资金使用门槛偏高；一些维修压力较大亟需维修资金的老小区因未建立物业专项维修资金也无法享受财政补贴。
　　（三）专项维修资金未能“全覆盖”，住宅老小区电梯等设备维修无保障
　　审计调查发现，我市自2001年至2011年4月之间建设的住宅小区基本未缴纳物业专项维修资金，这些房屋目前大都正处于维修期，却又无维修资金保障。据不完全统计，期间市四区未建立物业维修资金的住宅房屋约4000万平方米。特别是市四区10年以上的约4000台老旧电梯维修缺乏资金保障，有的已明显影响到业主的正常居住生活。
　　（四）保修金制度设置有缺陷，实际执行难到位
　　现行的保修金制度设置中存在缺陷：一是由于住宅小区建设基本是一个项目一个建设单位（项目公司），项目销售完毕后公司大多成为僵尸企业甚至注销，保修金在动用前、后履行告知程序变得十分困难。二是保修金催缴制度落实难。很少有建设单位按规定在保修金动用后15日内足额补存保修费用，对不补存的行为也没有明确相应的制约措施和处理手段。
　　（五）保修金存放不规范，使用环节内控制度缺失
　　截至2015年末，市四区物业管理部门管理的物业保修金、电梯维修资金和智能化设施维修资金等专项资金结余6.39亿元存放在多家股份制商业银行时，基本未履行公开招标程序，存在一定的廉政风险；同时现行保修金制度没有明确物业管理部门的具体监管职能，对超过限额的维修支出是否需进行公开招标没有具体规定，极易产生廉政风险。
　　三、审计整改情况
　　市住建委等相关单位对审计发现的问题进行了积极整改。
　　一是根据市政府《宁波市人民政府关于印发宁波市人民政府2018 年规章立法计划的通知》（甬政发〔2018〕8 号）规定，已将《宁波市物业专项维修资金管理办法》列入2018年规章立法修订计划，修订时重点探索解决老旧住宅小区物业专项维修资金未建立、历史遗留物业维修资金无法建账到户等问题；同时探索物业维修资金使用门槛高过高、物业维修资金增值途径较为单一等难题。
　　二是市住建委已就解决保修金制度设置缺陷、实际执行难到位等问题向省建设厅进行了反映，省建设厅领导曾赴宁波专题调研解决；同时市住建委积极推动工程质量潜在缺陷责任保险的试点工作，力求从源头上解决物业保修金监管中存在的突出问题。
　　三是部分区物业管理部门已采取措施通过政府采购程序对物业保修金存款实施竞争性存放。

宁波市审计局
2018年3月5日