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宁波市审计局关于宁波市本级国有企业住宅类房产项目建设运营管理情况的专项审计调查结果公告
发布日期:2020-03-19 15:21信息来源:宁波市审计局浏览次数: 字号:[ ] 色调调节:

  根据《中华人民共和国审计法》的规定,2018年10月10日至12月29日,宁波市审计局对宁波市本级国有企业住宅类房产项目建设运营管理情况进行了专项审计调查。现将专项审计调查结果公告如下:
  一、基本情况及审计评价
  本次审计调查对象为宁兴(集团)有限公司(以下简称宁兴公司)、宁波开发投资集团有限公司(以下简称开投公司)、宁波城建投资控股有限公司(以下简称城投公司)、宁波商贸集团有限公司(以下简称商贸公司)、宁波交通投资控股有限公司(以下简称交投公司)等5家市属国有企业及相关企业。
  具体审计对象包括宁兴公司下属宁波市国际贸易投资发展有限公司(以下简称国贸公司)开发的国贸领域公寓项目;开投公司下属宁波开投明海置业有限公司(以下简称明海置业公司)开发的公元世家1至3期项目;城投公司下属宁波海曙城投置业公司(以下简称海曙城投公司)开发的江湾城项目;城投公司下属宁波房地产股份有限公司(以下简称宁房公司)开发的莲桥街项目;商贸公司下属宁波水产品批发市场有限公司投资的水产品市场公寓项目;交投公司下属宁波市交通房地产有限公司(以下简称交通房产公司)开发的紫园项目。
  审计调查结果表明,国有房地产开发企业围绕市委市政府对重点区域开发建设的要求,在实现经济效益的同时,更注重社会效益,体现国有企业的责任与担当,成为城市建设、城市更新、城市开发的主力军,为提升城市品质和改善居住环境起到了积极作用。同时,国有企业从事房地产开发,实现相关产业融合,多元化发展,壮大国有企业规模,改善经营结构和财务指标,为国有企业创新融资方式、降低融资成本提供了支撑。
  二、审计调查发现的主要问题
  (一)部分项目进度缓慢
  1.2010年4月,宁房公司受让莲桥街项目地块的土地合同约定,出让宗地需在2012年9月30日之前竣工。但实际该项目I标段于2015年9月通过竣工验收备案,Ⅱ标段于2018年3月通过竣工验收备案,I、Ⅱ标段实际工期分别超合同工期1200天、316天。
  2.2010年1月,海曙城投公司受让江湾城地块的土地合同及补充协议约定,出让宗地需在2016年1月31日之前竣工,但实际该项目13#地块为2016年9月竣工验收,期间在桩基及地下室基坑围护工程施工完毕后,停工约14个月才重新开工;14#、15#地块为2018年3月竣工验收;12#地块虽已开工,但截至审计调查日尚未竣工;6#地块、8-10#地块均未开工。
  3.紫园项目总包合同工期620天,实际工期943天,延期323天。
  4.由于处理项目所在区域机场限高等问题,公元世家1至3期项目从交地到交付时间平均为67个月,其中3期项目从拿地到预售时间为63个月,同期开发的中海国际社区和奥克斯缔壹城项目分别为42个月、52个月。
  (二)部分招投标不规范
  1.除国贸领域公寓项目外,其他房产项目大额销售代理未经公开招投标。如交通房产公司开发的紫园项目采取邀请招标的方式确定宁波博纳房地产销售代理有限公司代理销售,销售代理费累计支出1237万元。
  2.明海置业公司开发的公元世家项目采用单一来源采购的形式确定户外广告合作商。如:2010年至2012年,由宁波精锐广告有限公司承接的金港大厦裙楼户外广告,费用共计120万元;2010年至2014年,由浙江联合动力传媒广告有限公司承接的姚隘路与中兴路路口广告、体育馆三面体广告等,费用共计197.58万元;2013至2017年,由宁波诚达广告传播有限公司承接的常洪隧道户外广告,共计费用440余万元。
  3.紫园项目勘察设计项目的《中标通知书》签发日期2013年9月16日,勘察合同签订日期2013年7月1日,扩大初步设计成果2013年7月提交。勘察合同签订及扩大初步设计成果提交日期早于《勘察设计中标通知书》签发日期。
  (三)合同管理不规范
  1.合同条款与招标文件条款不一致。如水产品市场公寓项目招标文件中规定“如有二审,待发包人委托的审计单位一审结束后支付至合同价格的92%,余款待二审审计结束并扣除保修金后一个月付清”,而施工合同补充协议规定协议签订30日内,发包人支付至现审计单位一审结算价的96%给承包人;招标文件中设计周期为30天,设计合同中设计周期改为123天。
  2.未及时订立合同。如水产品市场公寓项目跟踪审计中标通知书发出时间为2016年3月24日,规定中标单位应于收到通知书15日内与被审计单位签订合同。实际合同中未写具体签订时间,被审计单位的合同(协议)会签单中领导签发时间为2016年7月25日。
  3.未严格执行合同相关规定。宁房公司提前支付销售代理费,不符合合同约定,如2016年12月23日,宁房公司提前支付华星公司2016年10月1日至2016年12月13日的销售代理费464846元。紫园项目监理费按一审结算价支付,导致多支付监理费18304元,超付部分在本次审计调查期间已收回。
  (四)可行性研究不足
  大部分国有房地产企业对项目可行性研究不够重视,部分项目未编制项目可行性报告。如江湾城、莲桥街项目摘地事项虽然经上级公司审批,但都仅有竞买房产开发用地审批流程表,且江湾城项目审批流程表中未见申报单位负责人签字,相关技术经济指标空白;公元世家1至3期项目在项目初期未进行可行性研究,由于项目决策机制不够完善,造成摘地成本较高,甚至成为当时的“地王”,为后期开发带来重大隐患。
  (五)成本费用控制不够严格
  1.个别工程造价控制不严。如水产品市场公寓装修项目工程合同金额为3667万元,结算金额为4117万元,结算金额较合同金额增加450万元,增加比例为12.27%。
  2.普通住宅人为提高建设标准。莲桥街地块项目概算总表中Ⅱ标段电梯费用合计为600万元,而招标文件中规定最高限额为730万元,最终电梯中标价格为690万元,超概算控制价;紫园项目电梯设备招标文件中招标控制价730万元,超过投资估算中电梯设备投资额540万元的35%。江湾城项目2-13#地块市政附属及绿化工程原设计为6株华棕A(约5000元/株),后变更为加拿利海枣A(招标控制价约52500元/株,结算价约44000元/株),二者价格差异很大,增加工程成本费用。
  3.费用控制不严。如紫园项目临时配电工程结算金额197832元,其中临时供电移位工程未利用原有箱变而是新购变压器,导致增加设备费64600元;临时供电的设备、电缆未进行回收,导致浪费。
  (六)销售效率有待提高
  1.预售许可证领取时间晚。江湾城项目2-13#地块预售许可证按规定2014年6月即可领取,实际于2015年4月24日领取,影响项目销售。
  2.个别楼盘开盘时间晚。如江湾城14#、15#地块工程于2016年9月26日取得商品房预售许可证,但截至2018年8月底,14#11号楼(包括9套商业用房,面积3215.89平方米与309套公寓式办公用房,面积25020.66平方米)尚未开盘,增加了资金成本。
  (七)内控管理不完善
  1.销售部门无法提供完整的销售资料与财务进行核对,部门之间缺乏有效制约。审计调查中发现紫园项目销售部未售清单与财务部不一致,如1-173#车位财务已确认收入,销售清单里显示为未售出。
  2.商铺销售方案及价格的审批制度不完善。如紫园项目商铺9#1-6、2-6表单价从每平方米17300.13元上调为17937.63元,9#1-7、2-7表单价从每平方米17325.86元上调为17962.57元,上调过程中,没有工作联系单及领导审批意见。
  (八)其他问题
  1.成本核算不严谨。紫园项目利息分摊方式不合理,分摊的利息金额与本金不配比,与实际占用资金不配比。公园世家1至3期和紫园项目人员工资未计入项目的开发成本中核算;2015年至2017年,江湾城项目人员工资均未计入项目成本,均计入城投置业公司慈城湖东三期项目。
  2.实际施工与设计不一致。如水产品市场公寓项目设计时未包含消防工程及管道燃气安装工程,实际施工增加了消防设备维修工程,并对2#楼安装了管道燃气。
  3.员工薪酬考核激励作用不明显。如宁房公司及城投公司的绩效考核从工作业绩、工作适任力两个维度进行考核,实际考核结果与公司整体业绩联系不紧密,且考核结果未得到有效执行。
  三、审计整改情况
  (一)针对部分招投标不规范的问题,开投置业在最新开发的项目中,采取参照公司小型平台招标管理办法,借助宁波市公共资源交易中心平台,以公开招投标的形式确定销售代理公司;2018年重新印发新版《大宗物资采购管理办法》以及《招标管理实施细则(试行)》,规范了公司房地产销售过程中的采购行为的操作与决策流程。交通房产公司今后将严格对照招标限额,规范勘察设计采购流程,按照采购管理办法进行竞争性谈判、询价、公开招标。
  (二)针对合同管理不规范的问题,宁波水产品批发市场有限公司在后续各项管理过程中,已通过制度和流程上的规范,加强合同决策、审核环节的管理;商贸集团公司已于2019年初修订了《合同管理制度》并实施,杜绝再发生类似问题。宁房公司今后将严格按照合同约定时间付款,审核部门要求细致审核,确保工作无误;交通房产公司已收回多支付费用,并加强合同管理,强化法务部门审核,专人负责,减少履约风险。
  (三)针对可行性研究不足问题,开投公司已制定《开投集团投资管理办法》和《开投置业投资管理办法》,强化投资管理,聘请专业第三方机构对项目做好可行性研究报告等工作。
  (四)针对成本费用控制不够严格的问题,商贸集团公司在后续各项目管理过程中已加强控制项目成本费用,预算编制中加强各专业的交流和沟通,减少工程量漏算或漏项,严格遵守相关制度条例。宁房公司将认真审核设计院编制的概算,提前进行设备选型和价格比对,加深市场调研,合理控制造价。交通房产公司明确项目品质提升与成本管控两手抓,落实相关责任部门,做细做精工程造价策划和评审;已明确要求内部相关部门在以后的工程管理中规范合同条款、明确各方责任,明晰相关产权,加强日常管理和对账。
  (五)针对销售效率有待提高的问题,宁房公司管理层正进行体制机制改革,通过混改、跟投、分配激励等方式,以更灵活的方式参与建设运营,提高销售效率。
  (六)针对内控管理不完善的问题,交通房产公司明确内部相关部门落实专人定期进行账实核对,清查不符的原因;修订完善《销售资料归档管理制度(试行)》,并按章执行;进一步规范和加强销售产品标价上调时的审批流程,并强化制度执行。
  (七)针对成本核算不严谨的问题,交通房产公司已明确要求规范财务核算,后续项目中对相关利息进行细化分摊,严控项目成本;开投集团将在今后的项目建设中按照项目管理要求,安排相应的成本分摊;宁房公司已于2019年初完成相关人员费用、合同、社保等转至海曙城投置业,确保列支与项目一致。
  (八)针对实际施工与设计不一致的问题,商贸集团公司将在后续项目管理过程中要求设计时结合项目实际情况,考虑工程内容的全面性和完整性,严格遵守国家相关法律法规,履行各项报批报建和验收程序。
  (九)针对员工薪酬考核激励作用不明显的问题,宁房公司自2019年1月起已全面降薪,将通过混改、跟投、职业经理人等改革方案,使薪酬与项目收益直接挂钩,进一步发挥激励机制,并初步拟定《混合所有制改革方案》与《员工跟投管理办法》。



宁波市审计局  
2020年3月19日

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